Άρθρα - Στεγαστικό: Ο «φόρος αδρανείας» και η λειτουργία του «μηχανισμού της αγοράς»

Στεγαστικό: Ο «φόρος αδρανείας» και η λειτουργία του «μηχανισμού της αγοράς»,  ΤΟ ΒΗΜΑ, Γνώμες, Σάββατο, 6 Σεπτεμβρίου 2025.

Το οξύ στεγαστικό πρόβλημα που επηρεάζει αρνητικά την δημογραφική πορεία αλλά και την κοινωνική συνοχή της χώρας, μαζί με την ανταγωνιστικότητα της οικονομίας, αλλά, ίσως, ακόμη και την εθνική ασφάλεια, απαιτεί μία στρατηγική αντιμετώπιση στηριγμένη σε ένα συνολικό πρόγραμμα που θα εμπεριέχει τόσο βραχυπρόθεσμα όσο και μεσο-μακροπρόθεσμα μέτρα, όπως για παράδειγμα η προσπάθεια για την περιφερειακή ανάπτυξη της χώρας ή η υιοθέτηση μίας πολιτικής παροχής “κοινωνικής κατοικίας”.

 

Στρατηγική, της οποίας, δυστυχώς δεν υπάρχουν ακόμη ούτε ψήγματα όσον αφορά την μεσο-μακροπρόθεσμη διάστασή της, αφού, για παράδειγμα, συζητείται, και μάλιστα επιδιώκεται να δημιουργηθούν data-centers δηλαδή ενεργοβόρες και υδροβόρες επενδύσεις εντάσεως κεφαλαίου, όχι σε κάποια περιφέρεια της χώρας που προσφέρεται προς τούτο, και θα επωφεληθεί από μία τέτοια επένδυση, αλλά στην υπερκορεσμένη περιοχή της Αττικής Ή, πάλι, δεν υπάρχει η παραμικρή συζήτηση για το πώς μπορούν να αξιοποιηθούν ακίνητα και εκτάσεις δημόσιας ιδιοκτησίας για την δημιουργία και προσφορά κοινωνικής κατοικίας.

 

Αλλά και στην πλευρά των βραχυπρόθεσμων μέτρων, όπως έχουμε σημειώσει, (βλ. “Θεμελιωδώς λανθασμένη η πολιτική για το στεγαστικό”),  η προωθούμενη πολιτική με προγράμματα όπως το “Σπίτι μου” 1 και 2, αποτυγχάνει να στραφεί στην αντιμετώπιση του βασικού προβλήματος, δηλαδή του προβλήματος των κενών και μη χρησιμοποιούμενων κατοικιών, η επίλυση του οποίου, εάν καθίστατο δυνατή, θα προσέφερε την δυνατότητα μίας σημαντικής βελτίωσης του στεγαστικού προβλήματος. Οι διαστάσεις του οποίου, καθιστούν την Ελλάδα, ίσως, μοναδική χώρα παγκοσμίως στον τομέα αυτό

 

Θα ήταν ένας “φόρος αδρανείας” για τα κλειστά σπίτια αλυσιτελής και κοινωνικά άδικη πράξη;

 

Το ενδεχόμενο ότι ο πρωθυπουργός, κατά την ομιλία του στην ΔΕΘ θα ανακοίνωνε, μεταξύ των άλλων μέτρων για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος και την επιβολή ενός “φόρου αδρανείας” για τα κενά και μη χρησιμοποιούμενα ακίνητα έχει δημιουργήσει μία σειρά από αντιδράσεις καθώς και την παράθεση μιας σειράς επιχειρημάτων τα οποία επισημαίνουν την ακαταλληλότητα ή τον “άδικο” κοινωνικό χαρακτήρα ενός τυχόν παρόμοιου φόρου.

 

Τα τρία κυριότερα επιχειρήματα που έχουν διατυπωθεί εναντίον της επιβολής ενός παρόμοιου φόρου είναι τα εξής: πρώτον ότι ο φόρος θα είναι αλυσιτελής διότι οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να κρατήσουν τις ιδιοκτησίες τους κλειστές θα βρουν τρόπο να τον αντιπαρέλθουν με εικονικές μισθώσεις ή άλλα, παρεμφερή, τεχνάσματα. Δεύτερον ότι θα πλήξει φτωχούς ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι δεν έχουν την δυνατότητα να τα ανακαινίσουν και να τα φέρουν στην αγορά. Τρίτον πώς ο φόρος παραβιάζει το θεμελιώδες δικαίωμα της ιδιοκτησίας διότι προσπαθεί να εξαναγκάσει τους ιδιοκτήτες κλειστών κατοικιών να χρησιμοποιήσουν την περιουσία τους με  τρόπο που οι ίδιοι δεν επιθυμούν. Φυσικά, κανένα από τα τρία αυτά επιχειρήματα δεν ευσταθεί.

 

Θα πρέπει, κατ’ αρχήν, να σημειωθεί ότι ο “φόρος αδρανείας” δεν θα ήταν κάποια διεθνής καινοτομία, διότι πρόκειται για έναν φόρο ο οποίος ισχύει σε πολλά κράτη, ή σε πολλές πόλεις του αναπτυγμένου κόσμου- (γιατί πραγματικά δεν είναι σωστό ο συγκεκριμένος φόρος να επιβληθεί σε όλη την επικράτεια- πρέπει να αφορά μόνο αστικά συγκροτήματα).

 

Θα πρέπει επίσης να ειπωθεί ότι ένας “φόρος αδρανείας” των ακινήτων δεν παραβιάζει τα δικαιώματα των ιδιοκτητών, διότι όσο και αν η έννοια της ιδιοκτησίας, από ορισμένους εγχώριους “φιλελεύθερους”, θεωρείται πως προσδίδει οιονεί θεϊκές διαστάσεις στον φέροντα, η πραγματικότητα είναι πως η ιδιοκτησία εκτός από δικαιώματα δημιουργεί και υποχρεώσεις. Και αυτές, για παράδειγμα, όσον αφορά τις κατοικίες στη συγκεκριμένη περίπτωση της Ελλάδας, αφορούν το ότι μία υπάρχουσα κατοικία δημιουργεί οχλήσεις και επιβαρύνσεις τόσο στις ιδιοκτησίες άλλων ανθρώπων όσο και στο δημόσιο χώρο, και αυτές τις οχλήσεις και επιβαρύνσεις, -που στην περίπτωση των κενών κατοικιών είναι ακόμη μεγαλύτερες- οφείλει να  αποσβένει ο ιδιοκτήτης.

 

Επιπλέον, το επιχείρημα ότι ο “φόρος αδρανείας” θα πλήξει οικογένειες και φτωχούς ιδιοκτήτες, οι οποίοι διατηρούν τα ακίνητά τους εκτός χρήσεως διότι δεν έχουν την δυνατότητα να τα επισκευάσουν και να τα αξιοποιήσουν, πέραν του ότι αγνοεί το γεγονός πως υπάρχουν προγράμματα και δυνατότητες για να το πράξουν αυτό προς όφελός τους, είναι και συγκρουόμενη προς την λογική: προφανώς, εάν υπάρχει μία οικογένεια που διαθέτει ένα ή περισσότερα μη χρησιμοποιούμενα ακίνητα, και δεν ενδιαφέρεται να τα αξιοποιήσει καθ’ οιονδήποτε τρόπο, δεν θα διαμένει σε νοικιασμένο ακίνητο. Πρόκειται, λογικά για μία οικογένεια που έχει ακίνητη περιουσία και πολύ δύσκολα θα πιστέψει κάποιος ότι αυτή η οικογένεια ή αυτός ο ιδιώτης πένονται.

 

Το ίδιο ισχύει και για το επιχείρημα ότι η επιβολή του φόρου θα είναι αλυσιτελής διότι οι ενδιαφερόμενοι θα ανακαλύψουν διάφορους τρόπους για να τον παρακάμψουν. Εάν πρόκειται για έναν καλά σχεδιασμένο, ορθολογικό και δίκαιο φόρο, (που θα αφορά, για παράδειγμα, μόνο πόλεις με πληθυσμό 5.000 και άνω), θα είναι δύσκολο οι ενδιαφερόμενοι να τον παρακάμψουν νομότυπα διότι η όποια προσπάθεια παράκαμψης του φόρου και καταστρατήγησης του θα έχει και αυτή κόστος, και κινδύνους, που μπορεί να καταλήξουν να είναι μεγαλύτερα και από τον ίδιο το φόρο. Εάν, βέβαια συμβεί κάτι τέτοιο και πάρει μαζικές διαστάσεις τότε θα μιλάμε για επιδημία ανορθολογικής συμπεριφοράς εκ μέρους του κοινού η οποία δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με μία εύλογη ορθολογική πολιτική.

                                          

Για ποιόν λόγο μένουν κλειστά τα σπίτια;

 

Οι κυριότεροι λόγοι για την ύπαρξη του φαινομένου των κλειστών κατοικιών, μπορεί κανείς να υποθέσει ότι είναι οι εξής πέντε:

-    πρώτον διότι πολλοί ιδιοκτήτες κρατούν τα ακίνητά τους εκτός χρήσεως και αγοράς δεδομένου πως τα είχαν προσφέρει προηγουμένως προς ενοικίαση και αποκόμισαν πολύ αρνητικές εμπειρίες είτε από στρατηγικούς κακοπληρωτές είτε από κακόβουλους παραβατικούς που προξένησαν μεγάλες ζημίες. (Ενδεχομένως και από τα δύο). Είναι, εύλογο, λοιπόν, πως κάποιοι δεν θέλουν να επαναληφθεί αυτή η δυσάρεστη εμπειρία. (Αν και σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να έχουν ένα μερίδιο ευθύνης και οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες γιατί επέλεξαν τους ενοικιαστές τους με κριτήριο την προθυμία των τελευταίων να συμπράξουν σε πρακτικές φοροδιαφυγής κλπ). 

-    Ο δεύτερος λόγος είναι πως υπάρχουν πολλά ακίνητα που είναι στην πραγματικότητα εκτός πραγματικής ιδιοκτησίας, λόγω κληρονομικής πολυϊδιοκτησίας όπου δεν υπάρχει δυνατότητα συντονισμού και συνεννόησης μεταξύ των ιδιοκτητών-άρα δεν υπάρχει και δυνατότητα διαχείρισής τους. Μία ιδιοκτησία που δεν μπορεί να την διαχειριστεί ο, τυπικός, ιδιοκτήτης της δεν είναι ιδιοκτησία.

-    Τρίτος λόγος είναι πως πολλοί ιδιοκτήτες αγνοούν ή δεν αντιλαμβάνονται ότι η μη αξιοποίηση της περιουσίας τους μειώνει την διαχρονική της αξία και ότι αυτό που χάνεται δεν θα μπορεί να ανακτηθεί.

-    Τέταρτος λόγος είναι πως πολλοί ιδιοκτήτες, αντί να είναι φτωχοί και πένητες, είναι ιδιαίτερα εύποροι και δεν ενδιαφέρονται για την αξιοποίηση αυτού του μικρού μέρους της περιουσίας τους.

-    Πέμπτος λόγος είναι πως πολλές ιδιοκτησίες βρίσκονται είτε στην κατοχή του Δημοσίου και Νομικών Προσώπων, που αδρανούν εκ φύσεως, είτε στα χέρια funds και τραπεζών που τα διαχειρίζονται με κερδοσκοπικά κριτήρια και όχι κριτήρια κοινωνικού οφέλους.

 

Αυτό που μπορεί να παρατηρήσει κανείς είναι ότι στις τέσσερις από τις πέντε περιπτώσεις η βασική αιτία για την ύπαρξη που φαινομένου των κενών και εγκαταλελειμμένων κατοικιών μπορεί να αναχθεί σε υστέρηση από την μεριά των ενδιαφερομένων όσον αφορά την πληροφόρηση και την γνώση σχετικά με κάποιες ιδιαίτερες πτυχές της αγοράς των ακινήτων. Μόνο η τέταρτη περίπτωση, δηλαδή εκείνη των ιδιαίτερα εύπορων ιδιοκτητών που αδιαφορούν για την αξιοποίηση κάποιων τμημάτων της ιδιοκτησίας τους μπορεί να πει κανείς ότι δεν είναι θέμα ελλιπούς γνώσεως και πληροφόρησης.

 

Στην πρώτη περίπτωση, εκείνη τον κακών προηγούμενων εμπειριών, είναι προφανές πως λόγω της ελλιπούς γνώσεως και πληροφόρησης για την αξιοπιστία των επίδοξων ενοικιαστών οι ιδιοκτήτες προτιμούν να απέχουν από την αξιοποίηση της περιουσίας τους.

 

Στην δεύτερη περίπτωση, εκείνη της πολυϊδιοκτησίας, το πρόβλημα είναι επίσης η έλλειψη των ειδικών γνώσεων που θα επιτρέψουν στους μικροϊδιοκτήτες του ακινήτου να επωφεληθούν από αυτό, καθώς και ο χρόνος, -δηλαδή το κόστος που απαιτείται- για την απόκτηση αυτών των πληροφοριών.

 

Στην τρίτη περίπτωση όταν οι ιδιοκτήτες δεν αντιλαμβάνονται την σταδιακή απαξίωση της ιδιοκτησίας τους αλλά και την εισοδηματική απώλεια που υφίστανται διαχρονικά, πάλι υφίσταται θέμα γνώσεως και καθαρής αδυναμίας τους στον, έστω και στοιχειώδη, οικονομικό λογισμό.

 

Θέμα γνώσεως και πληροφορίας υπάρχει και στην πέμπτη περίπτωση που αφορά την δημόσια περιουσία και την περιουσία στα χαρτοφυλάκια διαφόρων εταιρειών, όμως εκεί η έλλειψη γνώσης, και φρόνησης, δεν  χαρακτηρίζει κάποιους μεμονωμένους ιδιοκτήτες αλλά το ελληνικό Δημόσιο, δηλαδή την κυβέρνηση με την εξαιρετικά μυωπική και άτολμη οικονομική και κοινωνική πολιτική της.

 

Το ότι κατά το μεγαλύτερο ποσοστό ο μηχανισμός της αγοράς, στο ζήτημα της στέγασης, σήμερα στην Ελλάδα, αποτυγχάνει να επιφέρει τα επιθυμητά οικονομικά και κοινωνικά αποτελέσματα δεν είναι κάτι που εκπλήσσει. Η οικονομική θεωρία μας έχει δείξει πως, όπου η “αγορά” δεν αριστοποιεί τα αποτελέσματά της, αν δεν υπάρχουν μονοπώλια, μονοψώνια, ολιγοπώλια κλπ, τότε αυτό που ευθύνεται είναι η ασυμμετρία της πληροφορίας μεταξύ των παραγόντων της προσφοράς και της ζήτησης που συναντώνται στην συγκεκριμένη αγορά. 

 

Η “ασυμμετρία της πληροφόρησης” κάμπτει τον “μηχανισμό της αγοράς”

 

To 1971 ο Αμερικάνος οικονομολόγος George Akerlof δημοσίευσε ένα άρθρο που είχε έναν πολύ ασυνήθιστο τίτλο: “Η αγορά των λεμονιών…”. Παρά όμως τον περίεργο τίτλο του το άρθρο, μετά την δημοσίευσή του, είχε τεράστια απήχηση-μπορούμε να πούμε ότι αποτέλεσε σταθμό στην εξέλιξη της οικονομικής θεωρίας. “Λεμόνια” ήταν τα μεταχειρισμένα αυτοκίνητα κακής ποιότητας και ο Akerlof εξετάζοντας τον συγκεκριμένο κλάδο της αμερικανικής οικονομίας, δηλαδή την αγορά των μεταχειρισμένων αυτοκινήτων, διαπίστωνε πώς υπάρχουν καταστάσεις στην ελεύθερη οικονομία όπου η αγορά δεν επιτυγχάνει το “άριστο σημείο ισορροπίας” και για αυτό δεν προάγει στο επιθυμητό επίπεδο την κοινωνική ευημερία.

 

Ο λόγος που συμβαίνει κάτι τέτοιο, κατά τον Akerlof, είναι διότι οι συναλλασσόμενοι στην αγορά μεταχειρισμένων αυτοκινήτων, δηλαδή ο δυνητικός πωλητής και ο δυνητικός αγοραστής, έχουν εξ αντικειμένου διαφορετικό επίπεδο πληροφόρησης για την ποιότητα του κάθε συγκεκριμένου μεταχειρισμένου αυτοκινήτου. Ενώ ο πωλητής μπορεί να γνωρίζει πολύ καλά ποια είναι η πραγματική αξία του αυτοκινήτου, δηλαδή την μηχανική του κατάσταση, ο επίδοξος αγοραστής δεν μπορεί να γνωρίζει κάτι τέτοιο. Συνεπώς δεν θα ήταν διατεθειμένος να καταβάλει μία υψηλή τιμή που θα αντιστοιχούσε σε ένα πολύ καλό μεταχειρισμένο αυτοκίνητο διότι δεν θα ήταν βέβαιος τι ποιότητας αυτοκίνητο θα αποκτούσε πραγματικά.

 

Το αποτέλεσμα είναι πως ο πωλητής δεν ενδιαφέρεται να προσφέρει καλής ποιότητας μεταχειρισμένα αυτοκίνητα στην κατάλληλη, υψηλή, τιμή γιατί δεν θα βρουν αγοραστή, εφ’ όσον και ο αγοραστής λόγω της ανασφάλειας του δεν θα είχε  διάθεση να τα αγοράσει. Αντί τούτου, προωθεί μόνο τα κακής ποιότητας τα οποία και καταφέρνει να διαθέσει σε τιμή καλύτερη εκείνης που θα ήταν η σωστή, επιτυγχάνοντας την “μέση τιμή’ που είναι διαθέσιμος να πληρώσει ο αγοραστής ελπίζοντας στην μικρή πιθανότητα να “πετύχει” κάτι καλό. Το αποτέλεσμα τελικά είναι πως η αγορά ισορροπεί σε ένα χαμηλότερα επίπεδο, με έναν μειωμένο αριθμό πωλήσεων, από εκείνο που θα επιτυγχάνονταν αν και τα δύο μέρη είχαν πλήρη γνώση (απόλυτα συμμετρική πληροφόρηση) για την κατάσταση των αυτοκινήτων που παρουσιάζονται προς πώληση.

 

Κάτι παρόμοιο δεν συμβαίνει μόνο στην (αμερικάνικη) αγορά  μεταχειρισμένων αυτοκινήτων (του 1970) αλλά και σε πολλές άλλες επιμέρους αγορές όπου υφίσταται το φαινόμενο της “ασύμμετρης πληροφόρησης” μεταξύ των δύο πλευρών της επιχειρούμενης συναλλαγής. Αποτέλεσμα είναι πως η αγορά αυτή δεν ισορροπεί στο ανώτατο δυνατό σημείο όπου θα προσέφερε το άριστο οικονομικό (και κοινωνικό) αποτέλεσμα, δηλαδή το κατά το δυνατόν μεγαλύτερο “πλεόνασμα του καταναλωτή” αλλά και του “πωλητή” (“adverse selection”).

 

Το άρθρο του Akerlof δημιούργησε αίσθηση στο χώρο της οικονομικής θεωρίας και πυροδότησε μία σειρά από συζητήσεις αλλά και προσπάθειες να φωτισθεί επιπλέον το πρόβλημά της αστοχίας της αγοράς λόγω ασύμμετρης πληροφόρησης. Δύο ήταν οι πιο σημαντικές από αυτές.

 

Η πρώτη προερχόταν από τον επίσης Αμερικάνο οικονομολόγο Michael Spence, (το 1973) και αφορούσε το πώς ο πωλητής θα μπορέσει να πείσει τον δυνητικό αγοραστή ότι είναι ειλικρινής για την ποιότητα το προϊόντος που προσφέρει. Η απάντηση είναι πως ο πωλητής μπορεί να το πετύχει αυτό κάνοντας ένα “σήμα”, μία “χειρονομία”  (signaling) με την οποία πείθει τον αγοραστή για την ποιότητα του προϊόντος που προσφέρει. Στο άρθρο του Spence που αναφερόταν στην αγορά εργασίας αυτό ήταν η απόκτηση ενός τίτλου σπουδών από έναν υποψήφιο εργαζόμενο που αποδεικνύει τις δυνατότητες του, αλλά στο άρθρο του Akerlof θα μπορούσε να ήταν η προσφορά εγγύησης από τον πωλητή του αυτοκινήτου, ενέργεια που σηματοδοτεί την πεποίθησή του πως λόγω της ποιότητας του προϊόντος που πωλεί δεν θα χρειαστεί να επωμισθεί τις σχετικές δαπάνες επισκευών.

 

Η άλλη απάντηση ήρθε το 1976 από τον, επίσης Αμερικάνο οικονομολόγο Joseph Stiglitz που συνυπέγραψε ένα σχετικό άρθρο στο οποίο, αυτή την φορά, το θέμα εξεταζόταν όχι από την πλευρά του περισσότερο ενημερωμένου αλλά από την πλευρά του  λιγότερο ενημερωμένου μέρους της επιζητούμενης συναλλαγής. Με πεδίο εφαρμογής την ασφαλιστική αγορά το λιγότερο ενημερωμένο μέρος, (η ασφαλιστική εταιρεία), μπορεί να επιχειρήσει να προσφέρει στο καλύτερα ενημερωμένο μέρος εναλλακτικές επιλογές που θα το οδηγήσουν, αναπόφευκτα, να απαρνηθεί το πλεονέκτημά του (screening).

 

Παράδειγμα τα διαφορετικά είδη ασφαλιστηρίων που προσφέρουν οι εταιρείες σε ανθρώπους των οποίων δεν γνωρίζουν την κατάσταση της υγείας τους: από την μία υψηλά ασφάλιστρα και πλήρης κάλυψη των εξόδων, από την άλλη χαμηλότερα ασφάλιστρα αλλά μεγάλο εκπιπτόμενο πόσο. Εκείνοι που γνωρίζουν πως είναι υγιείς και εκτιμούν πως δεν είναι ιδιαίτερο πιθανό να αντιμετωπίσουν σοβαρά προβλήματα υγείας θα προτιμήσουν το δεύτερο συμβόλαιο με χαμηλότερα ασφάλιστρα αλλά υψηλότερο εκπιπτόμενο. Αντίθετα όσοι αναζητούν ασφάλιση διότι δεν είναι υγιείς θα επιλέξουν το πρώτο είδος συμβολαίου. Η αγορά της ασφάλισης χωρίζεται ουσιαστικά έτσι σε δύο επιμέρους αγορές και η πλευρά με την λιγότερη αρχική πληροφόρηση αντιπαρέρχεται το σχετικό πρόβλημά της.

 

Δεν μπορούμε να ξέρουμε εάν το γεγονός ότι σήμερα η αγορά μεταχειρισμένων αυτοκινήτων στις ΗΠΑ λειτουργεί πιο αποτελεσματικά από το 1970, οφείλεται στην εργασία των τριών αυτών οικονομολόγων. Η εργασία τους, όμως, που απέδωσε και στους τρεις από κοινού το Νόμπελ της οικονομικής επιστήμης του 2001, προσέφερε την δυνατότητα σε εμάς να κατανοούμε καλύτερα τις αστοχίες του μηχανισμού της αγοράς -όταν και αν αυτές εμφανίζονται. Και να επιλέγουμε, δια της οικονομικής πολιτικής, τα μέσα και τα εργαλεία εκείνα που απομειώνουν  και διορθώνουν τις στρεβλώσεις στην οικονομία της αγοράς- όταν και αν παρουσιάζονται. Μια τέτοια περίπτωση είναι το πρόβλημα των κλειστών κατοικιών σήμερα στην Ελλάδα .

                                                             

Η οικονομική πολιτική πρέπει να διορθώσει το πρόβλημα των κλειστών κατοικιών.

 

Το μαζικό φαινόμενο των κλειστών και εκτός χρήσης κατοικιών είναι μία αποτυχία του μηχανισμού της αγοράς να λειτουργήσει αποτελεσματικά, σήμερα στην Ελλάδα υπό τις συγκεκριμένες συνθήκες, αλλά είναι, επίσης, σε πολύ μεγάλο βαθμό και μία αποτυχία της γενικότερης, επί δεκαετίες κρατικής πολιτικής.

 

Αυτό αφορά, εν πρώτοις, την περίπτωση των “απογοητευμένων” ιδιοκτητών οι οποίοι απέσυραν τα ακίνητά τους από την αγορά λόγω αρνητικών εμπειριών, κυρίως με προηγούμενους ενοικιαστές. Ήταν λανθασμένη πολιτική το να θεωρείται  ότι τα πλέον ευάλωτα κοινωνικά στρώματα μπορούν να υποστηριχθούν και να ενισχυθούν με ιδιαίτερα προστατευτικές ρυθμίσεις για τα ενοίκια. Αυτό ουσιαστικά μετατράπηκε σε μία νομική και δικαστική μεροληψία υπέρ του κάθε ενοικιαστή, έστω και αν ήταν κακόπιστος ή συμπεριφερόταν καταχρηστικά.

 

Όπως συμβαίνει πάντα, όμως, αυτό στο τέλος κατέληξε να  επιφέρει το ακριβώς αντίθετο αποτέλεσμα από το σκοπούμενο, πλήττοντας ακριβώς τα πλέον ευάλωτα κοινωνικά στρώματα είτε είναι ενοικιαστές και επιβαρύνονται από την περιορισμένη προσφορά, λόγω της απόσυρσης μεγάλου αριθμού ιδιοκτητών από την αγορά, είτε χαμηλοεισοδηματίες ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν ανασφάλεια στην αξιοποίηση της, όποιας, μικρής περιουσίας τους. Οι οικονομικές και κοινωνικές πολιτικές, έστω και αν υποτείνονται από επιδιώξεις κοινωνικής πρόνοιας και αλληλεγγύης, για να είναι αποτελεσματικές και να θεραπεύουν τις στρεβλώσεις της αγοράς, θα πρέπει να καλύπτουν και τα δύο σκέλη, δηλαδή τόσο την προσφορά όσο και την ζήτηση.

 

Εάν συμφωνούμε όλοι ότι κεντρικός στόχος της βραχυχρόνιας πολιτικής για το στεγαστικό πρόβλημα της χώρας είναι η επαναφορά των κενών κατοικιών στην αγορά και σε χρήση, αυτό στην πραγματικότητα συνεπάγεται την προσπάθεια να εξισωθεί το επίπεδο και ο όγκος της πληροφόρησης μεταξύ των δύο πλευρών της αγοράς, δηλαδή να εξισωθεί η διαπραγματευτική ισχύς τους. Άλλωστε, παγκοσμίως, το πιο σημαντικό μέτρο πολιτικής που προέκυψε ως συνέπεια της συζήτησης που προκάλεσε η θεωρία της “ασύμμετρης πληροφόρησης” ήταν η, ανά τον κόσμο, γενικευμένη θέσπιση της υποχρέωσης όλων των εμπλεκομένων σε νόμιμες συναλλαγές να δημοσιοποιούν όσα περισσότερα στοιχεία είναι δυνατόν προκειμένου οι συναλλαγές να πραγματοποιούνται στο άριστο δυνατό επίπεδο κοινωνικής ωφέλειας.

 

Αυτό, για παράδειγμα, στην ελληνική περίπτωση των κενών κατοικιών, σημαίνει  να μπορεί ο ιδιοκτήτης να γνωρίζει την αξιοπιστία και την φερεγγυότητα του επίδοξου ενοικιαστή, αλλά και ο ενοικιαστής, μετά την υπογραφή του συμβολαίου να γνωρίζει πως δεν θα έχει δυνατότητες καταχρηστικής συμπεριφοράς. Μέτρα όπως η δημιουργία “μητρώου ιδιωτικού χρέους” είναι κάτι που σε μεγάλο βαθμό θα βοηθήσουν σε αυτό γιατί θα δίνουν την δυνατότητα οι ιδιοκτήτες να γνωρίζουν το ιστορικό των ενδιαφερόμενων ενοικιαστών, όπως συμβαίνει με τις τράπεζες όταν εξετάζουν τα αιτήματα των πελατών τους για δανειοδότηση.

 

Η άποψη ότι κάτι τέτοιο παραβιάζει τα προσωπικά δεδομένα και τις ατομικές ελευθερίες είναι προφανώς ανεδαφική. Κατ’ αρχήν η χρήση του πιστοποιητικού δεν θα πρέπει να είναι υποχρεωτική: ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να το ζητάει και ο επίδοξος ενοικιαστής εάν θέλει θα το παρουσιάζει. Εάν δεν το παρουσιάσει, βεβαίως, αυτό δεν είναι ένα στοιχείο που ο ιδιοκτήτης μπορεί να παραβλέψει για την απόφασή του!

 

Όσοι έχει τύχει να νοικιάσουν σπίτι στο εξωτερικό γνωρίζουν ότι, ακόμη και αν δεν υπάρχει κρατικό μητρώο για χρέη και την συναλλακτική συμπεριφορά των πολιτών, όταν γίνεται υποβολή μίας πρότασης για ενοικίαση γίνεται με τελείως διαφορετικό τρόπο από ό, τι, μέχρι σήμερα, στην Ελλάδα. Γίνεται με την παρουσίαση ενός φακέλου με όλα τα απαραίτητα πιστοποιητικά που στοιχειοθετούν την συναλλακτική ιστορία, αλλά και την εισοδηματική δυνατότητα του ενδιαφερομένου-και αυτό χωρίς κανείς να μιλάει για “παραβίαση ατομικών ελευθεριών και προσωπικών δεδομένων”. Ένα τέτοιο πιστοποιητικό ιδιωτικού χρέους, συνεπώς, δεν πρόκειται να πλήξει τους αναξιοπαθούντες και δικαιούμενους κοινωνικής αρωγής πολίτες, ενώ αντιθέτως μπορεί να αναγκάσει διαχρονικούς στρατηγικούς κακοπληρωτές και καταστροφείς περιουσιών να προσαρμόσουν την συμπεριφορά τους προκειμένου να μην καταστούν άστεγοι. (Το ίδιο χρήσιμες, επίσης, θα είναι ρυθμίσεις για την ταχεία απόδοση του μισθίου σε περίπτωση κακόβουλου ή κακόπιστου μισθωτή).

 

Βεβαίως η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα σήμερα δεν είναι ακριβώς αντίστοιχη εκείνης των μεταχειρισμένων αυτοκινήτων στις ΗΠΑ το 1970. Η διαφορά έγκειται στο ότι εκεί, το έλλειμμα στην πληροφορία βρισκόταν από την πλευρά της ζήτησης, στους ενδιαφερόμενους να αγοράσουν. Στην αγορά κατοικίας της Ελλάδας, σήμερα, η έλλειψη επαρκούς πληροφορίας αφορά την πλευρά της προσφοράς: οι ιδιοκτήτες αγνοούν την φερεγγυότητα των επίδοξων ενοικιαστών. Η καθιέρωση και χρησιμοποίηση πιστοποιητικών του τύπου “μητρώο ιδιωτικού χρέους”, συνεπώς, στην πραγματικότητα θα ισοδυναμεί με την επιβολή στις συναλλαγές μίας, κατά Spence, πρακτικής“signaling”, εκ μέρους εκείνης της πλευράς που κατέχει την πλεονάζουσα πληροφόρηση.

 

Από την άλλη πλευρά, επίσης, η τυχόν επιβολή  “φόρου αδρανείας” ισοδυναμεί με αναγκαστική παρώθηση της πλευράς της υστερούσας πληροφόρησης να υιοθετήσει τις απαραίτητες, κατά Stiglitz, πρακτικές screening.  Καθιστώντας υψηλό το κόστος της μη-πληροφόρησης για τον τρόπο αξιοποίησης της αργούσας περιουσίας τους, ο φόρος θα δημιουργεί ουσιαστικό κίνητρο στους ιδιοκτήτες να αυξήσουν την ενημέρωσή τους περί των υφισταμένων δυνατοτήτων για τους τρόπους με τους οποίους μπορούν, εκ νέου, να επωφεληθούν από αυτήν.

 

(Στην περίπτωση της εκ κληρονομίας μικρο-πολυϊδιοκτησίας, για παράδειγμα, θα παρωθήσει μέρος τουλάχιστον των κληρονόμων να αναζητήσουν τους υφιστάμενους τρόπους προκειμένου να αξιοποιήσουν τα στοιχεία ενεργητικού που κληρονόμησαν ή, έστω, να απαλλαγούν από αυτά. Αν και στο συγκεκριμένο θέμα ίσως να απαιτούνται και πιό δραστικές πρωτοβουλίες από την πλευρά του κράτους).

 

Αυτονόητο, βεβαίως, είναι πως προκειμένου ο “φόρος αδρανείας” να καταστεί κοινωνικά αποδεκτός  θα πρέπει να είναι δημοσιονομικά ουδέτερος και να μην αυξάνει την συνολική φορολόγηση των πολιτών. Αυτό μπορεί να επιτευχθεί με έναν σωστό σχεδιασμό δηλαδή με μία ισοδύναμη μείωση του ΕΝΦΙΑ. Υπό αυτήν την απλή προϋπόθεση είναι βέβαιο πως η καθιέρωσή του θα αποτελέσει ένα σημαντικό μέτρο οικονομικής πολιτικής σε μικροοικονομικό επίπεδο το οποίο θα συμβάλει τα μέγιστα στην προσπάθεια για βελτίωση του επιπέδου της συνολικής κοινωνικής ευημερίας του ελληνικού λαού.